POS, preprodaja stana

Trebam pomoć.

Ima li netko iskustva s kupoprodajom POS-ovog tj APN-ovog stana.
Naime, nismo mi na listi nego bi kupili stan od nekog tko je kupio stan od APN-a. Stan je, naravno, kupljen kreditom.

Na e-izvatku je na tom stanu kao vlasnik upisan APN, još nema ni tereta banke. Čiji je propust što osoba koja prodaje stan nije upisana kao vlasnik? Je li to indikator problema ili je moguće da APN kasni (ako taj dio poslka odrađuju oni)? Kako se može provjeriti gdje je zapelo?

Meni se čitava stvar čini užasno komplicirana.
Toliko komplicirana da ne znam precizno ni postaviti pitanje.

Ima li koja dobra duša s iskustvom i strpljenjem da objasni plavuši.
Onako početnički, za neznalice.

Bar link na neki drugi forum.

Ja se ne bih petljal s time jer, koliko mi je poznato, kupci POS-ovih stanova imaju zabranu prodaje određeno vrijeme, pa da se ne bi dogodilo da ostaneš i bez stana i bez novaca.

O toj se zabrani prodaje pričalo ali ja više ni sama ne znam je li ona određena ili ne.
Ono što je bitno je slijedeće:
Ti stan možeš i trebaš kupovati jedino od stvarnog vlasnika, a vlasništvo stana se dokazuje zk-izvatkom. Dakle, ako ta osoba koja bi ti prodala stan nije na izvatku, kako ti misli dokazati vlasništvo nad stanom? Ako ima ugovor o kupnji stana koji je solemniziran i predan na gruntovnicu, taj bi ugovof do provođenja vlasništva i upisa tereta (teret banke koja je kredit odobrila odnosno tko je već kreditirao, ne znam kako je to kod pos-ovih stanova išlo) morao biti zaveden kao plomba na zk-izvatku.
Dakle, odi na gruntovnicu, potreban ti je samo broj čestice i zk uloška te 20 kuna takse, izvadiš novi izvadak za taj stan pa ćeš vidjeti kakvo je stanje. Ako postoji plomba u kojoj piše da je predan zahtjev za uknjižbu vlasništva i/ili hipoteke, znači da je taj postupak u tijeku. Ako bi ti kupila taj stan svakako ti preporučujem čekati da se postupak upisa okonča prije nego se preda drugi zahtjev za upis novog vlasništva. A ako misliš kupiti stan kreditom onda to ni nije moguće dok se ne okonča ovo prethodno.

Nadam se da sam ti barem malo pomogla.

Mi smo bili gledali jedan takav stan.
Prodavač je rekao, da u slučaju da proda stan prije isteka 5 godina, mora platiti 30 % poreza.
Informacija nije provjerena...

Hvala vam svima.
Hvala vam svima!

Što se zabrane tiče, odgovor iz APN-a <prodaja@apn.hr> je slijedeći:

[quote]Po

(kako sam samo uspjela uduplati prvi red,
fakat sam vam jako zahvalna :lol:)

samo bih dodala da se potpisom ugovora ne postaje vlasnikom stana, nego upisom u zk, prema tome tražila bih svakako da prodavatelj riješi upis svog prava vlasništva. također, treba vidjeti što je s tim teretom - zašto nije upisana hipoteka i što će se u budućnosti, nakon eventualne prodaje stana vama, dešavati s tim kreditom, hoće li ga prodavatelj otplatiti kupoprodajnom cijenom koju će dobiti od vas ili ...? u svakom slučaju, ako se prodavatelj ikada suglasio s zasnivanjem hipoteke na stanu za korist kreditora, ja bih tražila i tzv. brisovno očitovanje tog kreditora.
inače, nisam proučavala specifičnosti APN i sl., ali ako ti još nešto treba mogu baciti pogled na važeće propise, javi na pp ako hoćeš.

Da, prodavatelj bi izvršio prijevremenu otplatu kredita lovom koju mu mi uplatimo. Kredit je u PBZ-u.
Dio s bankom mi i nije tako sporan nego ima i onaj treći dio otplate koji se isplaćuje nakon kredita poslovne banke (to je valjda državna/gradska lova) -- > iz predugovora o tom 3. dijelu ugovorene kupoprodajne cijene piše:

Citiraj:

---

Ugovorom o kupoprodaji stranke će u skladu s Predugovorom i pozitivnim propisima utvrditi sve elemente kupoprodaje.... (sad nabraja i između ostalog kaže:)
zasnivanje založnog prava u korist prodavatelja (APN) za iznos trećeg obroka

---

Jel' bi bilo pametno u trenutku kupnje lovu direktno usmjeriti na ta dva računa (PBZ-ov kreditni i ovaj APN-ov)?

Citiraj:

---

Jel' bi bilo pametno u trenutku kupnje lovu direktno usmjeriti na ta dva računa (PBZ-ov kreditni i ovaj APN-ov)?

---

Da, svakako, ništa davati na ruke prodavatelju dok se ne riješe krediti i hipoteke. Praksa je da se najprije traži od banke (i APN-a u ovom slučaju) pismo namjere da će izdati brisovno očitovanje za hipoteku po uplati iznosa (tu sad oni trebaju navesti točan iznos koji im treba uplatiti) tako da se osiguraš da će se hipoteke brisati, a i znaš točno koliko treba uplatiti kome. Razliku između ovih uplata i dogovorene cijene onda možeš uplatiti prodavatelju, ali moj ti je savjet NE PRIJE nego dobiješ brisovnice za terete.
Sve ovo treba specificirati u kupoprodajnom ugovoru, dakle koji dio love se kome uplaćuje i kada. Također je praksa da u trenutku uplate zadnjeg dijela novaca (ovog koji ide prodavatelju) on daje tzv. tabularnu izjavu kojom vam omogućava upis svog vlasništva na nekretnini.
Naravno, preduvjet za sve ovo je da prodavatelj najprije provede upis svog vlasništva. Ako to nije još provedeno nezgodno je jer to trajeeeeeee.
Što se tiče poreza, da, ti plaćaš 5% poreza za prijenos vlasništva nad nekretninom u slučaju da vam to nije prva nekretnina. Ako čak i nije prva ali je prva koja zadovoljava stambene potrebe obitelji možete biti oslobođeni dijela poreza.
A prodavatelj nek se bakće sa svojim porezom, tu ti nemaš ništa.

Članak 28. Zakona o DPS glasi:

(1) Stan kupljen uz obročnu otplatu, odnosno taj suvlasnički dio nekretnine vlasnik može prodati ili na drugi način otuđiti samo ako prethodno otplati ukupni preostali iznos dugovanja s kamatom na javna sredstva za razdoblje do prekida otplate.

(2) Pravni poslovi sklopljeni protivno odredbama ovoga članka ništavi su.
Dakle, da, apsolutno se taj dio mora odmah riješiti te tražiti sva moguća brisobna očitovanja (PBZ/APN) odnosno potvrde da nemaju nikakvih daljnjih potraživanja prema xy.

vidim da si dobila odgovor, na sudu je mjerodavno ono sto pise u ZK.
vlasnik je onaj ko je upisan na vlasnickom listu. (nacelo povjerenja u ZK, nacelo istinitosti ZK...)

ajd odi na legalis.hr

(dok ja sredim L. i stisnem send, nastavi se rasprava :oops: )

Cure PUUUUNO vam hvala!
Puno ste mi pomogle!

Na sto sam muka. Stan mi se jako sviđa, cijena je više nego povoljna, ali uvijek ima neki ali. Bad je ako ga ne skužiš na vrijeme :/ .

Ajde da se tu ukrpam. Na za izvadku piše da je zabrana prodaje deset godina, stan je od apn kupljen 2007,s time da je godinu dana prije potpisan papir o kupnji. 2008je stavljena klauzula na tih deset godina. Čitam da je ta zabrana skinuta 2012,ali očito to nisu radili automatski. Pitanje na koji način se može skinuti ta zabrana, što treba imati za to. I jeli se to može paralelno s eventualnom prodajom ili zk uložak mora biti skroz čist. I što sve treba od papira imati za prodaju stana.

Jelena
ne znam ti al se nadam da tu ima netko tko ti moze pomoci. A da zovnes APN?

To svakak

Ima li tko iskustva s subvencijom stambenog kredita

Citiraj:

---

jelena.O prvotno napisa

Ima li tko iskustva s subvencijom stambenog kredita

---

žena koja je od moje mame kupila stan - išla je na subvencionirani kredit.
zahtjev je predala među prvima, ali se čekalo jako dugo da se odobri (navala).
kredit je uzela u erste banci, a prema iskustvu agencije za nekretnine - bili su najgori u papirologiji.

nisi navela kaj te konkretno zanima vezano za subvencije...

Lad se moze predati zahtjev za subvenciju, koliko smije preugovor biti star u vrijeme predaje papira ili smije li se potpisati preugovor prije raspisa natjecaja
Koliko dugo je cekala da joj netko isplati lovu?
Kumici nesto zele kupiti ali nisu nacisto kak se mora postupiti
Smije li se kupiti stan i od fizicke osobe bez kontakta s agencijom

Citiraj:

---

jelena.O prvotno napisa

Lad se moze predati zahtjev za subvenciju, koliko smije preugovor biti star u vrijeme predaje papira ili smije li se potpisati preugovor prije raspisa natjecaja
Koliko dugo je cekala da joj netko isplati lovu?
Kumici nesto zele kupiti ali nisu nacisto kak se mora postupiti
Smije li se kupiti stan i od fizicke osobe bez kontakta s agencijom

---

ja ću ti reći ono što je bilo kod nas...
predugovor je potpisan prije natječaja, kako bi banka temeljem toga provjerila kreditnu sposobnost kupca za konkretnu nekretninu, i počela raditi na papirima.
naš predugovor je sadržavao i kaparu, da ne bi bilo "nismo znali" (s prvim "kupcem" smo spušili 2 mjeseca). takav predugovor se NE MORA ovjeriti kod bilježnika (može, ako netko želi). potpisali smo ga negdje krajem srpnja. natječaj (APN) je išao u rujnu, a lova je isplaćena mislim 9.11.
po isplati cjelokupnog iznosa na račun, kupcu je u potpunosti vraćen iznos kapare. sve ugovore i potvrde je radila agencija.

i dalje sam na stanovištu da je bolje preko agencije, jer je velika papirologija. s tim da svakako proviziju agenciji plaća prodavatelj.

e, da... ako se predugovor s kaparom ovjerava kod bilježnika, automatski se šalje poreznoj - i kupac dobiva rješenje za plaćanje poreza na nekretninu za iznos kapare.
mama našeg kupca radi u poreznoj, pa je odmah upozorila potomka na posljedice ;-)

Ovo mi je prvi glas da se predugovor ne potpisuje kod biljeznika
Zar nije ugovor papir po kojem ide porez?

Ajde jos koji je zadatak agencije bio u toj prici
Mislim ugovor moze sastaviti svayko postoji dobra spranca
Kaj je ta agencija napravila vise i bolje od toga , koji su papiri jos u igri
I jos uvijek mi nije jasna konstantacija imali su najlosije papire?
Banku mogu sami birati kupci ili tamo gdje omaju neki racun ili primanja?
Jeli ta tvoja agencija savjetovala kupca i vama rekla cca kad bi lobu mogli dobiti?
Ima li u ugovoru neka posebna klauzula?

Citiraj:

---

jelena.O prvotno napisa

Ovo mi je prvi glas da se predugovor ne potpisuje kod biljeznika
Zar nije ugovor papir po kojem ide porez?

---

za banku (kod kredita) to nije potrebno. kako se radi kad se plaća u kešu, to ne znam.
banka temeljem vrijednosti nekretnine navedene u predugovoru radi procjenu kreditne sposobnosti, i šalje svog procjenitelja u nekretninu. u principu se odobrava navedena vrijednost.
naš kupac je htio ovjeriti predugovor, pa smo to po njegovoj želji napravili.

Porez je onda platio na 10 posto ili cijeli iznos?

Citiraj:

---

jelena.O prvotno napisa

Ajde jos koji je zadatak agencije bio u toj prici
Mislim ugovor moze sastaviti svayko postoji dobra spranca
Kaj je ta agencija napravila vise i bolje od toga , koji su papiri jos u igri
I jos uvijek mi nije jasna konstantacija imali su najlosije papire?
Banku mogu sami birati kupci ili tamo gdje omaju neki racun ili primanja?
Jeli ta tvoja agencija savjetovala kupca i vama rekla cca kad bi lobu mogli dobiti?
Ima li u ugovoru neka posebna klauzula?

---

agencija je sastavljala sve ugovore i potvrde (i da, bilo je razlika od moje šprance koju sam smatrala skoro savršenom), slala podatke u banku, organizirala ovjere kod bilježnika, provjeravala da li su svi dokumenti ispravni i da li nešto nedostaje. a nedostajalo je nešto što ni kupac ni ja nismo znali da treba. agencija je davala upute i kupcu, gdje, što i kako brže i efikasnije obaviti. nismo tu imali problem, jer je kupoprodaja definirana kao zajednički cilj naše tri strane. kupac-prodavatelj-agencija.
obzirom na dva pokušaja prodaje, odahnula sam uz agenciju u drugom pokušaju (ja sam imala punomoć). kao prodavatelj, a bome i kao kupac, uvijek bih išla preko agencije, jer su puno manje šanse da te netko prevesla.

banku je izabrao kupac. pretpostavljam da tamo ima svoj račun. ako nema osobnog bankara, onda je jako važno da nađe sposobnu osobu za odradu kredita. jer nisu problem papiri, nego "papirologija". birokracija. inertnost. u istoj agenciji su imali i klijente drugih banaka koji su kasnije predali papire u apn - a bili su isplaćeni tjednima prije nas.

Citiraj:

---

jelena.O prvotno napisa

Porez je onda platio na 10 posto ili cijeli iznos?

---

na 10%