Kupoprodajni predugovor za nekretnine - pitanje

[tatek]

Kao sto znate iz oglasa, moja stara i ja prodajemo grunt i sad smo stigli do kupoprodajnog predugovora, neki ljudi bi nam dali kauciju i zatim trazili kredit. Oko teksta predugovora se nismo puno pregovarali, ja sam vec kupovao i prodavao stan, a imali smo i jedan ugovor za zemljiste u obitelji tako da poznajem sprancu, no jedan zahtjev nasih kupaca me je malo zacudio.

Naime, oni predlazu da u slucaju njihovog odustajanja mi zadrzimo cijelu kauciju, a u slucaju naseg odustajanja mi njima vratimo kauciju i doplatimo na ime penala istu svotu. Ok, penali su ravnomjerno rasporedjeni na obje strane, no sad se pitam da li eventualno tu oni imaju prostora za muljanje.

Da li je netko imao nekakve neugodnosti sa takvim stvarima (kaucija odnosno odustajanje od kupnje) ili je mozda nacuo za nesto. :?

Mani je jedina stvar koja mi pada na pamet bila da oni mogu eventualno zavlaciti sa kupnjom i cekati da mi odustanemo, no u predugovoru stoji do kada se mora sklopiti ugovor tako da mi se to cini ipak iskljucenim..

Hvala na svakoj informaciji!

[Mima]

Pa zar to nije uobičajeno :?

[čokolada]

To je uobičajeni postupak: U slučaju da prodavatelj odustane od prodaje kupcu mora isplatiti dvostruku kaparu, a u obrnutom slučaju prodavatelj zadržava kaparu.
Ovo s isplaćivanjem dvostruke kapare potrajalo bi jer te mora tužiti, pa lovu (doduše sigurno) dobije nakon par debelih godina.

[toma_06]

potpisujem čokoladu

tako kaže zakon o obveznim odnosima i takve odredbe su uobičajene u (pred)ugovorima o kupoprodaji

[tatek]

potpisujem čokoladu

tako kaže zakon o obveznim odnosima i takve odredbe su uobičajene u (pred)ugovorima o kupoprodaji

Onda OK.

Jasno mi je da trebaju postojati penali, no ja sam do sada (ne mojim inzistiranjem) imao samo ugovore bez te stavke ili pak u kojem su penali bili ne cijela kapara vec samo manji dio (cca 10%).

[Barbi]

To čak niti nije potrebno posebno navoditi u predugovoru jer iznos kapare prema zakonu u obveznim odnosima ostaje onome koji odustane od ugovora. Dakle, ako bi ti zadržao kaparu u slučaju njegovog odustajanja, također bi bio dužan platiti dvostruku kaparu (vratiti primljenu plus platiti još jednom toliko) u slučaju svog odustajanja jer ste jedino tako u istoj poziciji.

[Gemini]

To ti je totalno uobičajeno, mi smo to imali već u par predugovora.

[toma_06]

Jasno mi je da trebaju postojati penali, no ja sam do sada (ne mojim inzistiranjem) imao samo ugovore bez te stavke ili pak u kojem su penali bili ne cijela kapara vec samo manji dio (cca 10%).

E sad, ovisi koliko iznosi kapara. Zakon ne kaže koliko ista treba iznositi, ali sudska praksa je stala na stajalištu da je pravedna kapara 10% kupoprodajne cijene.

A vezano za mogućnost njihovog zavlačenja, dobro pogledaj predugovor - ako su tamo stvari definirane (dakle rok u kojem oni trebaju podmiriti kupoprodajnu cijenu) onda nema straha - dakle, ako bi oni prešli rok koji su potpisali onda vi imate pravo na raskid ugovora i pravo zadržati kaparu jer nije poanta u tome tko raskida ugovor već čijom krivnjom. dakle ti imaš obvezu vraćanja dvostruke kapare ukoliko je do raskida ugovora došlo tvojom krivnjom (vi odustanete iz nekog razloga) ali ako vi raskidate ugovor zato što kupac ne ispunjava svoje obveze onda nemate obvezu vraćanja kapare.

znači, provjeriti ugovor - tečaj (vjerojatno je kredit - banke plaćaju u kunama po srednjem tečaju, imaš pravo tražiti razliku do prodajnog), rok za isplatu, evetnualno vaša obveza (odnosno tvoje majke) na potpisivanje ugovora o kreditu kao založni dužnik (ako kupci uzimaju hipoteku na tu nekretninu koju kupuju), tabularna izjava nakon cjelokupne isplate.

sretno

[tatek]

Puno hvala svima na odgovorima!

Sad imam jos jedno potpitanje - primopredaja love.
Do sada sam pri prijasnjim kupoprodajama imao cast :shock: tri puta setati gradom sa torbom punom para i sad to definitivno vise ne zelim.
Da li postoji neka zgodna kombinacija potpisivanja/primopredaje novca a da ukljucuje javnog biljeznika i transfer love na racun u banci. Znam, moze se prvo otici u banku pa kupac stavi lovu sa svoga na racun prodavatelja pa se onda ide potpisati kod biljeznika ili se pak prvo potpise pa se onda ide u banku, no uvijek postoji mala nesigurnost (vise kod moje stare nego kod mene ) da se tu nekaj zmulja.

Jel zna netko kak to obicno ide u takvim slucajevima, jel ima nekakvo nepisano pravilo, procedura (mozda nesto tipa dovesti biljezniak u banku) ...? :?
Ili je mozda rjesenje napraviti poseban dokumenat (potvrdu) kojom se potpisuje primopredaja love (s racuna na racun)?

[Gemini]

Mi smo to napravili tako da kupac ima nekoga sa sobom od povjerenja i prodavatelj jos nekoga sa sobom. Dakle 2 ososbe su u banci i 2 osobe kod javnog bilježnika. Ovi u banci uplati a tvoj tebi javlja na mob da možeš potpisati.

[brigita2]

Bilježnik ti može izaći na teren, ali to ti se posebno naplaćuje. Mi smo bilježnika zvali da dođe doma jer je baka bila teško pokretna i to nam je naplatio oko 300 kuna. iznos ti naravno ovisi i o kilometraži i kaj ja znam čemu. Uglavnom , nazovi bilježnika i pitaj.

[toma_06]

pa ti si prodavatelj - znaci određuješ uvjete

jednostavno - u ugovoru nema tabularne izjave - bez tabularne izjave kupac NE MOŽE prenijeti pravo vlasništva - kad kupac uplati lovu na račun napravi se potvrda kojom se potvrdi uplata kupoprodajne cijene + tabularna izjava (i to se isto ovjeri kod bilježnika)

rizik je na kupcu (na žalost uvijek je tako kod kupoprodaje)

a to da se gleda prijenos novca - i platni nalog se može povući . plaćeno je tek kad je na tvom računu

[tatek]

Evo opet mene neuka sa novim pitanjima ...

Sa kupcima grunta smo se uglavnom dogovorili oko uvjeta, isplata ce izgleda biti u dva dijela, prvi (veci) sad tako da moja stara moze odmah uzeti novi stan, te drugi naknadno, po njihovu prijedlogu nakon sto oni ishode lokacijsku dozvolu, kazu da to obicno traje cca 3-4 mjeseca.
Da li je to tako, kakva su vasa iskustva sa lokacijskim dozvolama za kuce ako je papirologija u redu?
(naravno, u predugovoru bi se zastitili tako da odredimo datum do kojeg bi se trebala obaviti ta isplata drugog dijela bez obzira na tu dozvolu)


Loptica se sad prebacuje sa terena prodaje terena na kupnju novog stana. Moja stara kupuje stan od jednog covjeka iz kvarta, tip stanuje tamo vec duze vrijeme, poznaju ga tako da je mala vjerojatnost da bi tu moglo biti neke muljaze, no ipak treba provjeriti papirologiju.

Zgrada je sad u nekakvom rohbau stanju, pod krovom je, dovrsavaju se instalacije itd i pitam se sto je u toj fazi moguce provjeriti od papirologije.

Naravno, vlasnicki list za zemlju u gruntovnici, to mi je jasno i tu sve znam.
Kako i gdje se moze provjeriti valjanost gradjevinske dozvole?
Koliko znam, zgrada jos nije etazirana, da li tu ima nekih stosova na koje treba pripaziti?

[toma_06]

Valjanost građevinske provjeravaš na Gradu (Radićev trg) kod nadležnog referenta (po broju građevinske).

Vezano za etažiranje - jel se to radi o stambenoj zgradi? Ako nema etažiranja pravno ne postoji stan koji se kupuje. Onda se da samo kapara a ostatak para kad se zgrada etažira. U takvim slučajevima se radi predugovor. I svakako napisati da je obveza prodavatelja ishođenje uporabne.

A vezano za prvo pitanje

Da li je to tako, kakva su vasa iskustva sa lokacijskim dozvolama za kuce ako je papirologija u redu?
(naravno, u predugovoru bi se zastitili tako da odredimo datum do kojeg bi se trebala obaviti ta isplata drugog dijela bez obzira na tu dozvolu)

Nemoj uopće vezati isplatu za lokacijsku nego samo za rok. Tebe se ne tiče njihova lokacijska (pretpostavljam da oni žele biti ziher da se radi o građevnom zemljištu), ali to nek provjere prije, to nije tvoj problem.

[tatek]

Valjanost građevinske provjeravaš na Gradu (Radićev trg) kod nadležnog referenta (po broju građevinske).

Vezano za etažiranje - jel se to radi o stambenoj zgradi? Ako nema etažiranja pravno ne postoji stan koji se kupuje. Onda se da samo kapara a ostatak para kad se zgrada etažira. U takvim slučajevima se radi predugovor. I svakako napisati da je obveza prodavatelja ishođenje uporabne.

OK, znaci onda idemo na predugovor, jer je to stambena zgrada.
Da li postoji neki sistem po kojem se moze saznati valjanost gradjevinske na osnovu adrese ili imena vlasnika?


[/quote]
Nemoj uopće vezati isplatu za lokacijsku nego samo za rok. Tebe se ne tiče njihova lokacijska (pretpostavljam da oni žele biti ziher da se radi o građevnom zemljištu), ali to nek provjere prije, to nije tvoj problem.[/quote]
Ovo je isto vrlo koristan savjet!

Toma_06, puno ti hvala, puno si mi pomogla/pomogao!

[toma_06]

Da li postoji neki sistem po kojem se moze saznati valjanost gradjevinske na osnovu adrese ili imena vlasnika?

Nisam sigurna, ali teško

Ali ... po zakonu, svako gradilište mora biti obilježeno tablom na kojoj osim osnovnih podataka o zgradi i investitoru mora biti i broj građevinske dozvole. Uostalom, kopiju uvijek možeš tražiti i od prodavatelja, pa onda s time ići u provjeru.

Toma_06, puno ti hvala, puno si mi pomogla/pomogao!

Ma nema na čemu, drago mi je ako je pomoglo