predstavnik stanara i upravitelj u kompi

[Jelena]

Živimo u neboderu u kojem većinom žive neobrazovani "tradicionalni" umirovljenici/udovice koji su stanove dobili u Jugi. Predstavnik stanara je jedan vrlo agresivan tip, koji uistinu brine o zgradi, ali strogo po svojim idejama i to za 1800kn/mjesečno. Neki dan nam je u poštanski sandučić ubacio da potpišemo aneks međuvlasničkom ugovoru da će on biti nama domar i da mu za to iz pričuve treba platiti 2000 kn/mjesečno. Kao domar on će nastaviti svoje dosadašnje mukotrpno kontroliranje centralnog, mijenjanje žaruljica i pomest će terase jednom mjesečno. To bi značilo da mjesečno dobije 3800 kn iz pričuve. Bojim se da će ove smotane udovice potpisati i da nećemo imati šanse da se obranimo, a opet lobirati po zgradi u kojoj smo tek 2 godine, dok je ova škvadra umirovljenika već sto godina u zgradi mi je besmisleno. Zanimljivo je da niti nemamo svoj primjerak međuvlasničkog ugovora, iako smo ga tražili. Na ove terase koje tip navodno mete niti ne možemo izići jer nam ne da ključeve. Kad smo ga tražili rekao je da nam ne da, bez objašnjenja. Brava je, naime, zbog snaiperista promijenjena u ratu, ali sad stvarno nema više smisla ne puštati suvlasnike na terasu.

Predstavnik je u kompi s upraviteljem koji od nas dobiva 3600kn/mjesečno. Pričuvu plačamo 3kn/kvadratu. Ima li načina da se priprijeti upravitelju i predstavniku, pošto pristojno nije išlo, da nam mora dati ključeve od zajedničkih prostorija i je l netko čuo da se predstavnik stanara samoproglasi domarom? Domar u zgradi!?
Koja institucija je uopće iznad tih upraviteljskih firmi? Kome se čovjek može obratiti? Ne mogu vjerovati da je jedini način promijeniti upraviteljsku firmu, to bi značio skupljanje preko 40 potpisa.

Nije mi jasno kako taj tip ima obraza za svoje šetkanje po neboderu i vikanje na stanare i treniranje strogoće (umirovljeni JNA tip) tražiti 3800 kn na to što ima penziju, a imamo više susjeda što kopaju po smeću i njemu plaćaju. I kakve smo mi to ovce da to prolazi kod nas.

[Tanči]

Ovdje čitam samo tvoju stranu priče,ali svejedno se pitam;zašto ovo što si napisala ne kažeš u lice tim "neobrazovanim,umirovljenicima,udovicama i oficirima"?Nije lijepo ovako vrijeđati ljude i generalizirati.
Za sve odluke u zgradi treba skupiti potpise od 51% vlasnika stanova,pa tako i za ikakvu naknadu domaru,odnosno bilokakvu promjenu.Preostaje ti da kreneš od stana do stana i pokušaš ti nešto predložiti i skupiti potpise za to i kad skupiš potpise kreni u realizaciju.
Pričuva od 3 kune po kvadratu stana je vrlo niska,ako ne i najniža i mislim da uopće ne plaćaš puno za pričuvu i da se s tim novcem ne može bogznakaj napraviti u zgradi,jer tekuće održavanje jako puno košta(liftovi,kotlovnica...)
Ja sam isto bila nezadovoljna stanjem upravljanja u mojoj zgradi,ali sam se onda i angažirala,ušla u vijeće stanara(jer za obavljanje dužnosti predstavnika nemam vremena,a nudili su mi i to) i sada sam u toku i puno mi je toga jasnije nego prije i naravno,puno sam i zadovoljnija.Napominjem da ne primam nikakvu naknadu i sve što radim,kako ja,tako i ostali susjedi u vijeću je isključivo volonterski,a predstavnik dobiva 1800kn naknade,a li on to i odradi,itekako.(i umirovljenik je,ali nije oficir)

[icyoh]

pričuva 3kn po kvadratu je niska?? Uopće mi se ne čini niskom. Nama su nudili od 1,50 kn pa na više.
A vezano uz 1800kn za predstavnika - to mi je isto onak :? Di živiš? U mamutici? Mi smo u staroj zgradi predstavnika plaćali 500kn mjesečno (20 stanova), a danas predstavnik stanara radi besplatno.

[Jelena]

Tanči, imaš pravo da to što pišem zvuči prepotentno, ali su to činjenice. Dvije stvari, međutim, nisu točne. Prvo sam pogriješila iznos pričuve, koji je 3,50 kn po kvadratu, drugo je da smo jučer sreli predstavnika i ponovno ga podsjetili na međuvlasnički ugovor te nam ga je jučer konačno i dao. Drago mi je da tebi nije puno plaćati toliko pričuve, nije niti meni, pogotovo što ćemo od toga raditi i fasadu, a imamo i nove liftove, ali budući da je većina stanova u zgradi oko 70 kvadrata, ova ekipa susjeda koja skuplja boce isto mora dati cca 250kn mjesečno, tj. 3000 godišnje. Ali visinu pričuve i nisam navela kao problem (iako nekima itekeko jest problem).
Ne znam kako bih mogla napisati predstavnikovu stranu priče. Mislim i dalje da je zaslužio naknadu za svoj rad predstavnika, ali ne i da se sam predlaže za domara i sam si predlaže plaću od dodatnih 2000 kn mjesečno netto. Ljudi se prilično narade za 3800kn. Nema nikakve šanse da on radi 4 sata dnevno, a čak i kada bi radio, onda bi za 8 sati trebao dobiti 7600 kn, što znači da mu je satnica kao liječniku u bolnici. Kao što sam napisala, pokušala sam pristojno s njim razgovarati, njegov je stil naprosto jako utjecan alkoholom i agresivom tako da je jako teško.

Neovisno o ovom gore napisanom, mene sada samo zanima tko daje ovlasti upraviteljskim firmama, odnosno kome se čovjek može žaliti na njihov rad ako si je on kompa s predstavnikom i jedan drugog štite.

[Jelena]

Još bih dodala da u izvještaju za prošlu godinu nema naveden niti jedan popravak na instalacijama i sl, već samo veliki radovi. Zašto je tome tako sam se i sama uvjerila, predstavnik stanara naprosto odluči da neće dati novce za takve stvari i ti se možeš postaviti na glavu. Mi smo npr. o svom trošku mijenjali ventile na radijatorima koji nisu curili dok ih nisi dirao, a kad smo pokušali zatvarati radijatore da ne grijemo kroz prozor cijeli Zagreb, onda je naravno curio, ali što mi uopće prčkamo po tim ventilima! Tako da mi imamo puno novaca na računu, jer on naprosto ne plaća. Ima smisla da skupimo pare za fasadu, to su milijunski iznosi

[Tanči]

Da pojasnim:

1. s pričuvom od cca 3kn se ne može praktički ništa konkretno napraviti,jer samo generalni servis jednog dizala uz npr. promjenu jedne sajle košta oko 50 000kn(ovisno o vrsti lifta,čak i više) sanacija fasade uz tako nisku pričuvu mi se čini kao znanstvena fantastika,a opet ovisi kakvi su radovi.Kod mene,konkretno je cijela fasada prežbukavana,bojana i dijelovi sa fasadnom ciglom su ponovno fugirani,jer je ljudima tu jako curilo,tako da je to na kraju koštalo da boli glava,a išli smo na natječaj i uzeli najboljeg ponuđača.Međutim svejedno smo morali dignuti kredit za dio novca,upravo zato da se ne diže iznos pričuve.
Možda nekome zvuči 3kn puno po kvadratu,to bi za stan od 50 kvadarata bilo 150kn,ali zgrada je zajednička i mislim i ponavljam da to zaista nije puno,a na kraju krajeva ajde usporedite to sa ostalim računima,pretpostavljam da vode sigurno plaćate više,pa i telefona,a o mobitelima da ne govorim.
Nadalje,u prosjeku trećina stanara uopće ne plaća pričuvu i to je vječni problem u gotovo svim većim zgradama,a dizala se kvare,žarulje isto treba mijenjati.....
U mojoj zgradi smo skupili dosta dodatnih sredstava na način da smo omogućili postavljanje reklama na pročelja i postavljanje antena za internet,tv i mobitele.I na ovaj način smo spriječili podizanje cijene pričuve.

2.Upravitelj zgrade se može promijeniti,ali opet treba skupiti potpise.Koliko ja znam ima par privatnih firmi koje se s time bave,ali kad smo mi o tome istraživali,na kraju smo zaključili da nam je ipak najbolje ostati kod GSKG-a

3.Molim vas,još jednom,ako niste iz bilo kojeg razloga zadovoljni upravljanjem zgradom da se angažirate,pa kad uđete u tu problematiku sve će vam biti jasnije.Također,predstavniku stanara nije lako,vjerujte mi,nikad se toga ne bi prihvatili kad bi samo znali koja je to zafrkancija.
Ne branim nikoga,ali znam kako to u mojoj zgradi funkcionira.Predstavniku telefon zvoni od jutra do mraka i to najčešće za banalne stvari,tipa:jednoj susjedi je hladno,pa nek pojača grijanje,a onda zove druga,jer je njoj vruće,pa nek smanji i tako otprilike cijeli dan.
Opet kažem,ko misli da je 1800kn(jel to neto ili bruto?) puno,nek proba to raditi sam.

4.Što se tiče ostalih stvari,tipa ključa od terase.Kakva je to terasa?Ako je to na vrhu zgrade,onda gore nema ko šta tražiti,osim predstavnika i servisera,jer je gore najvjerovatnije kućica s pogonom dizala i možda antene...Za šetnju takve terase nisu.
Ako je to terasa za sušenje veša,hmmmm...moja sveki je imala to,ali joj je uredo veš,onaj bolji nestajao,tako da je ne bi tu sušila veš gdje svi mogu doći.

5.Svaku godinu bi zgrada trebala dobiti izvješće za prošlu godinu iz kojeg se vidi:koliko je pričuve naplaćeno,koliko nije,koliko je utuženo,koliko je novaca potrošeno i za koje namjene.

6.Što se tiče nekakve dodatne domarske funkcije,slažem se da to nije nužno,ali opet treba vidjeti,šta,kako i zašto.Ukoliko je zgrada velika i nemate ložača od Hepa koji bi trebao ložiti i voditi računa o kotlovnici,onda to opet netko mora raditi i biti plaćen za to.Mi smo svojevremeno imali ložača kojeg smo plaćali i koji je čak koristio domarski stan iz kojeg smo ga na kraju jedva izbacili,jer je čovjek odselio,sagradio kuću u taj domarski stan stavio podstanare(kao da je stan njegov) i više nije ni radio u zgradi,jer sad imamo ložača od Hepa.Na kraju smo sudski morali vratiti taj stan i uspjeli smo,ali opet uz troškove.Taj stan smo na kraju prodali i novac podijelili stanarima,po svakom stanu je ispalo parsto eura,opet bolje tako nego da netko neovlašteno živi unutra ili još gore,iznajmljuje stan koji nije njegov.

Uglavnom,ponavljam treba se angažirati oko toga,puno je to posla,zato to jedino i mogu umirovljenici raditi,jer zaposlenom čovjeku je to nemoguće.
U velikim zgradama je i puno problema,sve je manje-više dotrajalo,a novca uvijek fali i to je,na žalost realnost.

[Tanči]

E da,što se tiče ventila:mi smo imali akciju mijenjanja ventila u ljeto kad je sistem prazan i to je išlo sve na trošak pričuve,međutim,meni je radijator puko u siječnju i sami smo mijenjali sve radijatore i sve ventile o svom trošku,tako da eto ko mi kriv kaj nisam to napravila kad je bilo besplatno.
Zato sam mišljenja da mijenjanje ventila ne mora nužno ići na trošak pričuve.

[MalaSirena]

U našoj zgradi (preko 50 stanova) postoji Vijeće suvlasnika koje je takoreći nadređeno predstavniku (to sam ja) i koje donosi veće odluke o skupljim radovima na zgradi. Znači, ne može biti moja samovolja, a niti upraviteljeva (naš je GSKG). Oni rade bez naknade, ja dobivam naknadu (zato sam se i prihvatila tog posla jer se dobiva neki novac, a tada nisam bila zaposlena).

[andream]

Ja sam isto predstavnik zgrade, ali radim bez naknade. Na to sam se odlučila nakon što sam uselila u zgradu, tražila ispis rashoda od upravitelja jer mi je bilo čudno da smo konstantno u minusu, i gle - zato jer je i moj predstavnik imao lijepu mjesečnu naknadu (tada je iznosila točno 50% svih rashoda!), a govorio je ljudima da je to zbog kredita (koji je u međuvremenu otplaćen). Ne treba govoriti da je čovjek bio penzić koji je glumio velikog i dobrog domaćina a gledao je zapravo svoj džep. Većina stanara u svojim svakodnevnim radnim obvezama nije se zamarala tamo nekim problemima oko zgrade (nažalost ima i takvih). Meni nije dugo trebalo da nagovorim ljude (ispala sam partibrejker što je na kraju jako dobro završilo) da odmah potpišu da odmah smjenjujemo bahatog predstavnika (trebalo je 51% od vlasnika uzimajući u obzir ukupnu površinu) - i od tada smo konstantno u plusu. Doduše sada nam je pričuva dosta velika jer smo je "za mog mandata" par puta povećavali (6 kn) ali zbilja smo na zgradi napravili sve što je bilo nedostatak (od fasade do izolacije), te imamo još 3 godine kredita. Da je ovaj penzić ostao, i dalje bi lova curila njemu u džep. Ali bar znamo da sve odlazi isključivo na troškove tekućeg i investicijskog održavanja, a ne na nešto ili nekog drugog. I ne bi vjerovali, neki dan sam dobila za prošlu godinu ispis platiša i neplatiša - svi odreda plaćaju jer znaju kuda novac ide, nemamo nijednog dužnika niti za jedan mjesec.

[Jelena]

Ima više terasa na krovu i do rata su se normalno koristile za druženje. Ako ima čovjek objašnjenje neka ga da, a ne da samo kaže da ne da ključ. Mi smo 80 stanova po cca 70 kvadrata svaki i to je godišnje 3000kn*80=240 000 kn, nemali novac. Ja sam s tim potpuno zadovoljna, samo mi smeta stil i ideja o satnici domara jednakoj ili većoj od stanice jednog liječnika.

Čini se da nitko ne zna koja je državna institutcija iznad tih upraviteljskih firmi. Čudno!

[Jelena]

još samo da napišem da mi je super kako ste vi angažirane u ovom poslu. ne mislim da je lako biti predstavnik stanara. bravo! ja ću porazgovarat s nekim gospođama koje su u ovom "dopunskom vijeću" da vidim kako je uopće s tim ljudima, predstavnikom i upraviteljem, za raditi, budući da zbilja nisu spremni na dijalog, nego samo agresija.

moram sretno reći da ni kod nas nema baš neplatiša. to ovaj naš dobro utjera.

[Stijena]

Za nadziranje rada upravitelja nema potrebe jer iznad upravitelja su uvijek suvlasnici kojima je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima dao ovlaštenje da ukoliko nisu zadovoljni radom upravitelja (kao i predstavnika suvlasnika kojeg su sami postavili) istoga u svako doba mogu smijeniti većinom koja se računa prema suvlasničkim dijelovima.
Ukoliko u zgradi nije moguće postići većinu, svaki od suvlasnika svoja prava može potraživati putem suda.

Složila bih se da je upravljanje i održavanje zgrade, kao i posao predstavnika suvlasnika vrlo kompleksan, a situacija je još složenija ako nema dogovora među suvlasnicima kako će upravljati svojom imovinom, a netko u kući to koristi za provođenje samovolje.
Veliki problem je i neinformiranost i nezainteresiranost suvlasnika za upravljanje, pa se vrlo često događa da kad se netko i zainteresira za to, i eventualno sazove sastanka, na sastanke obično dođe jako malo suvlasnika koji sami nemaju dovoljnu većinu za odlučivanje.

[Jelena]

pa da, na to sam i ja nadošla, iako ne može se samo bježati od problema drugom upravitelju za svaku sitnicu. pretpostavka je da svi upravitelji rade pogreške i to treba rješavati, morao bi postojati nekakav sustav kvalitete, ne mora se odmah mijenjati upravitelja. jedino ako su neke firme upraviteljske npr. u sustavu ISO 9001, onda oni moraju imati priručnik za kvalitetu i svake godiine nadzor i taj sustav osigurava mogućnost pritužbe. a opet, i ti sustavi imaju manjkavosti.

[Stijena]

pa da, na to sam i ja nadošla, iako ne može se samo bježati od problema drugom upravitelju za svaku sitnicu. pretpostavka je da svi upravitelji rade pogreške i to treba rješavati, morao bi postojati nekakav sustav kvalitete, ne mora se odmah mijenjati upravitelja. jedino ako su neke firme upraviteljske npr. u sustavu ISO 9001, onda oni moraju imati priručnik za kvalitetu i svake godiine nadzor i taj sustav osigurava mogućnost pritužbe. a opet, i ti sustavi imaju manjkavosti.

u zagrebu nekoliko upravitelja ima uveden sustav upravljanja kvalitetom prema normi ISO 9001:2000 (odnosno sada 2008), ne samo GSKG, ali to ni izbliza ne znači da je kvalitetan upravitelj. Za kvalitetno upravljanje potrebno je mnogo više, a ti kriteriji kod nas još uvijek nisu utvrđeni - tko bi uopće smio biti upravitelj i pod kojim uvjetima.
I da, slažem se da rješenje problema nije u konstantnom mijenjanju upravitelja, već je veći dio rješenja u rješavanju međuljudskih odnosa u zgradama i informiranje suvlasnika o svojim pravima............pa i obvezama

[Jelena]

Stijena, slažem se u potpunosti s tobom. Ja sam već dvije godine u Hrvatskoj (u svom stanu nešto kraće) i teško dolazim do ovakvih informacija, zato sam dosta neinformirana. Do sada sam živjela u uređenoj državi pa se sada stalno čudim, iako sve manje. Nisam znala da GSKG ima taj sustav uveden. Mi smo kod neke male firme.
ISO 9001 isto nije rješenje, ako ga firma ima samo da mogu objesiti u hodniku potvrdu, a ne zato da osiguraju kvalitetu.

tko bi uopće smio biti upravitelj i pod kojim uvjetima

to je meni baš važno pitanje. i to je trebao biti naslov ovog topica.